La seconda casa in Italia è gravata da imposte significative, e molti proprietari cercano soluzioni lecite per attenuare il carico fiscale. Il comodato d’uso gratuito emerge come strumento legale sempre più diffuso: non è evasione, ma utilizzo intelligente delle norme che regolano l’IMU. Quando strutturato correttamente, consente una riduzione drastica o persino l’azzeramento dell’imposta. Tuttavia, il meccanismo richiede il rispetto rigoroso di requisiti formali che variano secondo il regolamento del proprio Comune.
Il comodato d’uso gratuito è la concessione legale di un immobile a un parente di primo grado per uso come abitazione principale. Se rispetta i requisiti normativi, consente una riduzione del 50% della base imponibile IMU sulla seconda casa del proprietario.
Perché tutti parlano del “trucco legale” per l’IMU sulla seconda casa
La seconda casa subisce IMU obbligatoria più addizionali comunali che pesano significativamente sul bilancio del proprietario. Il comodato non è un artificio illegale, bensì strumento legale riconosciuto dal Fisco e disciplinato dal codice civile. Molti Comuni hanno elaborato regolamenti che offrono sconti e agevolazioni per immobili concessi a familiari stretti. La pressione fiscale sulla seconda casa ha reso il comodato un’alternativa attraente e sempre più adottata.
Cos’è il comodato d’uso gratuito e come funziona in pratica
Il comodato d’uso gratuito, regolato dall’articolo 1803 del codice civile, è un contratto mediante il quale il proprietario concede temporaneamente l’immobile senza corrispettivo. A differenza di un affitto tradizionale, non genera reddito tassabile per chi lo concede. Diversamente dalla donazione, il proprietario conserva la titolarità e il controllo dell’immobile; il comodatario ha diritti di godimento temporaneo.
Come funziona l’IMU sulla seconda casa oggi
L’IMU è l’imposta comunale applicata a tutte le proprietà eccetto l’abitazione principale del possessore. La base imponibile si calcola sulla rendita catastale rivalutata al 5% e moltiplicata per coefficienti fissi. Ogni Comune fissa aliquote entro limiti normativi. È su questa tassazione che il comodato interviene, modificando il trattamento fiscale e riducendo l’importo dovuto.
Quando il comodato d’uso può azzerare o ridurre drasticamente l’IMU
Il caso più comune è quando genitori concedono la seconda casa in comodato d’uso gratuito a un figlio che stabilisce ivi residenza. La legge nazionale prevede una riduzione del 50% della base imponibile se: comodato tra genitori e figli, immobile usato come abitazione principale, contratto registrato e proprietario possiede una sola altra abitazione nello stesso Comune. Alcuni Comuni equiparano ulteriormente l’immobile in comodato all’abitazione principale, azzerando totalmente l’IMU.
Requisiti obbligatori e passaggi pratici per attivare il comodato salva-IMU
Verificate il regolamento IMU locale, redigete il contratto di comodato, registratelo all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni (imposta fissa, marche da bollo), comunicate il cambio al Comune tramite dichiarazione IMU-TASI e accertatevi che il comodatario fissi residenza anagrafica nell’immobile. Solo completando questi passaggi lo sconto si applica.
Errori frequenti e rischi di abuso
Il comodato risulta “finto” quando la residenza è solo sulla carta. Se il proprietario possiede più di due immobili o li possiede in Comuni diversi, l’agevolazione decade. La mancata registrazione equivale a nessuno sconto. Il Fisco verifica tramite incrocio dati tra Agenzia delle Entrate e anagrafe. Le violazioni comportano recupero dell’IMU, sanzioni e interessi.
Alternative al comodato e quando chiedere aiuto
Se il comodato non è percorribile, valutate la donazione, l’usufrutto o la locazione per coprire l’IMU. Consultate sempre un commercialista prima di firmare.
Domande frequenti
Posso fare comodato al figlio in altro Comune? No, di norma stesso Comune di residenza del proprietario. Con mutuo in corso? Sì, ma verificate il contratto. Le norme evolvono: verificate sempre gli aggiornamenti locali prima di contare su uno sconto totale dell’IMU.
